Kako stranci kupuju nekretnice u BiH: Jedni imaju pravo drugi kupuju preko fiktivnih firmi

Stranci mogu kupovati nekretnine u Bosni i Hercegovini samo ukoliko se njihove države nalaze na listi zemalja s kojima BiH ima sklopljen reciprocitet u stjecanju prava vlasništva na nekretninama. Ipak, oni koji nisu na listi nalaze druge načine da dođu do stana ili kuće u BiH.

Naša zemlja, prema podacima ministarstava pravde oba entiteta, ima reciprocitet o kupovini nekretnina s više od 70 zemalja širom svijeta. To su uglavnom zemlje biše Jugoslavije, brojne evropske države, Sjedinjene Američke Države, Ujedinjeni Arapski Emirati, Rusija, Ujedinjeno Kraljevstvo i mnoge druge. Na stranici Federalnog ministarstva pravde dostupna je kompletna lista zemalja.

Strane pravne osobe knjiže stanove na firme

Ipak, iako su proteklu deceniju Arapi najčešći kupci nekretnina u BiH, mnoge arapske zemlje ne nalaze se na listi zemalja s kojima BiH ima reciprocitet. Kako arapski državljani dolaze do nekretnina u našoj zemlji pojašnjavaju nam stručnjaci iz ove oblasti.

Pojašnjena radi, reciprocitet zapravo znači da strani državljanin kao fizička osoba može uknjižiti nekretninu na svoje ime u BiH, odnosno biti zabilježen u zemljižnoknjižnom uredu kao vlasnik nekretnine. U tom smislu procedure sklapanja notarskog kupoprodajnog ugovora između prodavca i kupca nekretnine jednake su i za strane i domaće državljane u BiH, pojašnjava nam notar Ljubiša Marković.

“Jedino sporno pitanje jeste da li strani državljani koji žele kupiti nekretninu u BiH imaju pravo na to. Zakon o stvarnim pravima je to postavio na principu reciprociteta. Ukratko pojašnjeno, Crnogorci mogu kupiti nekretninu BiH, kao što i mi možemo kupiti nekretninu u Crnoj Gori”, govori nam Marković.

Razlike su pak primjetne kada je riječ o državljanima pojedinih arapskih zemalja, koji kao fizičke osobe ne mogu kupovati nekretnine u BiH. Međutim, strani državljani, pa tako i Arapi koji osnuju firmu u BiH, postaju domaće pravne osobe i time stječu pravo na kupovinu nekretnine koju knjiže na svoju firmu, govori nam agent za nekretnine Spaho Ljajić.

“Upravo ovaj trik uglavnom koriste državljani arapskih zemalja. Osnuju firmu, kupe nekretninu kao strana pravna osoba i knjiže je na firmu u BiH. Kada žele prodati nekretninu, samo donose odluku o prodaji firme”, dodaje Ljajić.

Fiktivne firme

Notar Marković dodaje kako je potpuno legitimno da strane pravne osobe kupuju nekretnine u BiH, ali da je upitno koliko firme stranih državljana možda služe samo za kupovinu nekretnina.

Marković podsjeća i da je ambasador BiH u Kuvajtu tražio da se njihovim državljanima dozvoli stjecanje prava vlasništva na nekretninama u BiH, ali zuzvrat nisu ponudili isto državljanima BiH u Kuvajtu. Ambasador pak smatra da je izuzeće Kuvajta iz sistema reciprociteta interes BiH jer bi se tako omogućilo značajan priliv investicija.

Za vrijeme dok je Dragan Mektić bio ministar sigurnosti BiH, policijske agencije provjeravale su puteve novca kojim strani državljani kupuju nekretnine i zemljišta u BiH. Tako je u periodu 2016. godine kontrolisano više od 700 firmi preko kojih su strani državljani putem posrednika ili punomoćnika dolazili u posjed velikog broja nekretnina i zemljišta u BiH. Kako je tada Mektić kazao, oko 400 pravnih subjekata bilo je fiktivnog karaktera, odnosno registrovani su u BiH samo u svrhu stjecanja prava na kupovinu nekretnine.

Jednake procedure

Kada je riječ o procedurama koje stranci moraju proći prilikom kupovine nekretnina u našoj zemlji, one su jednake kao i za državljane BiH. U tom smislu svi stranci nakon sklapanja notarskog ugovora o kupoprodaji trebaju platiti porez na promet nekretnine.

Podsjetimo da u FBiH porez na promet nekretnina iznosi 5 posto od procijenjene vrijednosti nekretnine, a u RS-u se plaća po stopi od 0,20 posto godišnje, odnosno u Brčko distriktu po stopi od 0,10 do 0,20 posto prenosi Klix.ba.