Kupili kuću iz snova, pa saznali da komšija može parkirati u njihovom dvorištu

Bračni par iz Allenstowna u američkoj saveznoj državi New Hampshire mora trajno dozvoliti komšiji da na njihovom zemljištu parkira svoja vozila. Tako je odlučio Vrhovni sud New Hampshirea 14. augusta 2026. godine, nakon što je komšija pokrenuo sudski postupak kako bi ostvario svoje pravo na parking.

Kako navodi američki pravni portal Casemine, vlasnici kuće tvrde da su tek nakon kupovine nekretnine saznali za služnost upisanu u zemljišne knjige. Tim pravom komšiji je omogućeno da na njihovom zemljištu parkira dva vozila.

Sud je, međutim, odbacio tvrdnju bračnog para da su bili kupci koji su u dobroj vjeri kupili nekretninu, ne znajući za postojeće pravo komšije.

U sudskim dokumentima navedeno je da je njihov vlastiti kupoprodajni ugovor izričito upućivao na plan parkinga iz 1999. godine i prava parkiranja koja se odnose na susjednu parcelu.

Dvije nekretnine su prvobitno činile jednu cjelinu s zajedničkim parkingom. Zemljište je kasnije podijeljeno, pri čemu je veći dio parkinga pripao nekretnini koju je bračni par naknadno kupio.

Budući da je susjedna kuća nakon podjele ostala bez parkinga, tadašnji vlasnici omogućili su njenim vlasnicima trajno pravo korištenja dijela prostora za parkiranje.

U sudskom postupku novi vlasnici pokušali su osporiti to pravo pozivajući se na dokument kojim je, kako su tvrdili, djelimično od njega odustano. Sud je i taj argument odbacio.

Služnost ostaje uz nekretninu

Spornim dokumentom potpisala je kompanija koja u trenutku potpisivanja više nije bila zakoniti vlasnik nekretnine u čiju korist je služnost bila ustanovljena.

Sudije su naglasile da je pravo korištenja vezano za samu susjednu nekretninu, a ne za konkretnog vlasnika. Zbog toga služnost ostaje na snazi i automatski prelazi na svakog novog vlasnika te nekretnine.

Drugim riječima, bračni par je kupovinom kuće preuzeo i obavezu koja je već postojala na zemljištu.

Šta je služnost?

Služnost je stvarno pravo kojim se vlasniku jedne nekretnine omogućava određeno korištenje druge nekretnine ili se vlasnik druge nekretnine obavezuje da trpi određeno korištenje svog zemljišta.

Primjeri su pravo prolaza preko tuđeg zemljišta, pravo korištenja prilaznog puta, ali i pravo parkiranja.

Takva prava mogu biti upisana u zemljišne knjige, zbog čega mogu ostati na snazi i nakon prodaje nekretnine.

Sve je bilo upisano u zemljišne knjige

Ovaj slučaj još jednom pokazuje koliko je važno prije kupovine nekretnine provjeriti zemljišne knjige i eventualna prava trećih osoba.

U zemljišnim knjigama mogu biti evidentirane različite služnosti i druga stvarna prava koja ograničavaju način na koji vlasnik može koristiti svoju nekretninu.

U konkretnom slučaju sud je zaključio da su kupci imali dovoljno informacija da utvrde postojanje prava parkiranja, posebno zato što je ono bilo navedeno u dokumentaciji povezanoj s njihovom kupovinom.

Zbog toga će komšija i dalje imati pravo parkirati svoja dva vozila na njihovom zemljištu.